Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pod klucz na pierw?

Mieszkania, domy, działki - tutaj możesz porozmawiać z innymi użytkownikami o wszystkim nt. nieruchomości

Moderator: Latos

Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pod klucz na pierw?

Postprzez sztajfa » 2019-10-05, 12:33

Witam. Mam taką sytuację:

Wynajmuję 3-pokojowe mieszkanie 55 m² w wielkiej płycie w centrum miasta nadające się do całkowitego remontu. Bardzo mała łazienka (kibel, umywalka, wanna, brak pralki, rury na wierzchu), średniej wielkości kuchnia (stara kuchenka gazowa z piekarnikiem, boiler na prąd, kilka szafek i standardowy peerelowski stół). Blok ocieplony, na zewnątrz nawet zielono, ale klatki schodowe obskurne.

Od kilku lat rozglądam się za mieszkaniem na rynku pierwotnym, ale zabrakło z mojej strony konkretnych działań. Kilka lat temu mieszkania były tanie i istniał program Mieszkanie dla Młodych (dopłata rządowa 50% do wkładu własnego). Zamiast skorzystać, choć stać mnie było na max 10-20% wkładu własnego, to zwyciężyła opcja, aby uzbierać więcej pieniędzy na koncie i dalej wynajmować.

Niestety, właściciele sprzedają mieszkanie i muszę się określić, czy kupuję je od nich, czy do końca miesiąca je opuszczam. Cena, jaką chcą, jest 20-30% poniżej rynkowej na tym osiedlu. Ale trzeba zrobić remont.

Docelowo chcę mieszkanie od dewelopera. Ale do końca miesiąca nie załatwię kredytu ani żadnych formalności, nawet jeśli będzie to mieszkanie pod klucz. Jeśli w stanie surowym, to kilka miesięcy potrwa wykończenie.

Są pojedyncze wolne mieszkania w stanie surowym w istniejących już blokach, natomiast przeważnie jest tak, że kupuje się dziurę w ziemi, czeka
2-3 lata, aż deweloper ukończy osiedle, następnie wykończyć mieszkanie i dopiero wtedy zamieszkać.

Jeśli nie kupię mieszkania, które wynajmuję, to muszę się gdzieś przenieść z całym sprzętem. Może to lepsza opcja gdzieś dalej wynajmować, kupić dziurę w ziemi na lepszym osiedlu i dopiero wtedy się przenieść.

Jeśli kupię obecne mieszkanie, to muszę kilka lat jeszcze w nim pomieszkać z innymi lokatorami. Obecnie jest 1 lokator, któremu bardzo zależy na zakupie (ale jego opinia średnio mnie interesuje). Czy będzie mnie stać na nowe od dewelopera? W przeciągu kilku lat nie za bardzo, chyba że sprzedam obecne mieszkanie drożej i spłacę kredyt, ale na to się nie zanosi.

Obecne mieszkanie ma potencjał inwestycyjny, dlatego bije się o nie wielu kupców, którzy mają gotówkę. U mnie cały zysk z inwestycji zabija kredyt. Mieszkanie leży w centrum miasta, max 10 min do uczelni, sklepy tuż pod blokiem oraz max 5 minut pieszo i przystanek autobusowy.

Ceny na rynku wtórnym jeśli pójdą w górę, to tylko nieznacznie. Mogą stanąć lub spaść, bo rynek wtórny musi być konkurencyjny wobec rynku pierwotnego.

Ceny na pierwotnym - 5500 zł/m² (stan surowy), 6500-7000 zł/m² (pod klucz)
Ceny na wtórnym na tym osiedlu - 5000-7500 zł/m²

Żeby opłacała mi się sprzedaż, to musiałbym sprzedać za co najmniej 7000 zł/m². Czy ceny się utrzymają? Na jednym portalu widzę, że przez 3 miesiące ceny spadły (prawdopodobnie też na rynku pierwotnym). Dużo ludzi z branży mówi, że ceny pójdą w górę, zwłaszcza na rynku deweloperskim, bo to idzie z większych miast. Inni mówią, że bańka pęknie i ceny polecą w dół.

Mi przede wszystkim zależy na poprawie warunków mieszkaniowych. Obecnie warunki są nie najlepsze, brakuje wielu urządzeń, poza tym dzielenie lokalu ze współlokatorami wiąże się z wieloma konsekwencjami.

Podsumowując:

Opcja 1. Zakup obecnego mieszkania

Plusy:
- duży potencjał inwestycyjny (blisko uczelnie, szkoły, sklepy, przystanek)
- cena 20-30% poniżej rynkowej
- nie muszę się przenosić
- mogę zarobić (ale mogę też stracić)

Minusy:
- brak gotówki (muszę wziąć min. 150 000 zł kredytu)
- alkoholizm i patologia na osiedlu
- zamykam sobie drogę do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym
- strata 8000 zł na start (podatek, notariusz, itd.)
- kłopotliwy remont łazienki (bardzo mała) i być może kuchni
- jeśli ceny na pierwotnym pójdą w górę, to w dłuższej perspektywie stracę
- ryzyko inwestycyjne, najemcy (dalej dzielę mieszkanie), zniszczenia

Opcja 2. Wynajęcie innego mieszkania i zakup dziury w ziemi u dewelopera

Zalety:
- brak ryzyka inwestycyjnego
- stać mnie na docelowe mieszkanie u dewelopera na rynku pierwotnym

Wady:
- wyższy czynsz
- właściciele mogą się nie zgodzić na to czy tamto
- nie ma gwarancji, że nie będzie wypowiedzeń i przeprowadzek

Opcja 3. Zakup mieszkania pod klucz (raczej już nierealne)

Zalety:
- nie muszę wykańczać, tylko już teraz mieszkam w komfortowych warunkach
- koniec problemów związanych z nie najlepszymi warunkami w obecnym

Wady:
- do końca miesiąca raczej się nie uda (kredyt, formalności), chyba że ugadam się z deweloperem, że przez miesiąc wynajmę, a potem kupię (da się tak?)
- godzę się na wyposażenie wg wizji dewelopera i trochę gorszą lokalizację

Co o tym wszystkim myślicie?

Jeśli kupię obecne, to czy robić remont późną jesienią lub w zimie?
sztajfa
 
Posty: 1
Dołączył(a): 2019-10-05, 12:31

Re: Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pod klucz na pierw

Postprzez Dawid » 2019-10-05, 16:04

http://pierwsze-mieszkanie.pl/2019/07/19/mieszkanie-z-rynku-pierwotnego-vs-z-rynku-wtornego/
Dawid
 
Posty: 3
Dołączył(a): 2019-10-05, 16:00


Powrót do Nieruchomości - dyskusje ogólne

Kto przegląda forum

Użytkownicy przeglądający ten dział: Brak zidentyfikowanych użytkowników i 1 gość

cron