Chcialem podzielic sie ciekawym wywodem ktory znalazlem na jednym z forow:
11 powodów dla których ceny spadną
11 powodów dla których spadną ceny nieruchomości w Polsce i to b. szybko !!!
Światowy kryzys na rynku finansowym rozlał się po całym świecie, uderzając w banki niemal pod każdą szerokością geograficzną.
I chociaż polski sektor bankowy wydaje się być bezpieczny, to pierwsze skutki zawirowań uderzyły z pełna mocą w rynek
kredytów hipotecznych. Oznacza to jedno - ceny nieruchomości w Polsce pójdą w dół. Otwarte pytanie: jak duży będzie to spadek
i ile miesięcy - lub lat - będzie on trwał?
Mimo licznych analiz przewidujących spadek cen nieruchomości, ceny mieszkań teoretycznie nie chcą iść w dół, zatrzymały się
raczej w miejscu. Taki stan nazywany jest stabilizacją, a część analityków stwierdza, że to efekt dostosowania się cen do
zasobności portfeli Polaków. Czy to prawda? Czy ceny w przyszłym roku znowu pójdą do góry, jak przewidują niektóre firmy? Czy
ogłaszane co miesiąc średnie ceny ofertowe, które niewiele mają wspólnego z rzeczywistością, podtrzymają ducha sprzedających,
żeby je dalej utrzymywali? Na te wszystkie pytanie można byłoby odpowiedzieć twierdząco, gdyby nie jedno `ale'. Zupełnie nie
biorą tego pod uwagę wszelkie podmioty stojące za stroną podażową. Chodzi o prostą rzecz - łatwy dostęp do taniego kredytu.
Można zaklinać rzeczywistość na setki sposobów, można stwierdzać, że w cenie nieruchomości liczy się tylko lokalizacja, można
mówić o wzroście pensji Polaków i spadającym bezrobociu To jednak za mało, jeśli nie weźmie się pod uwagę tego, co dzieje
się w świecie finansów. I chociaż poszczególni analitycy mogą mieć przeogromną wiedzę na temat samego rynku nieruchomości, to
nie zmienia to faktu, że w swoich analizach biorą pod uwagę tylko i wyłącznie argumenty propodażowe, a zupełnie ignorują
drugą część równania - rzeczywistą istotę popytu na nieruchomości. W końcu 85-90% wszystkich transakcji przeprowadzonych jest
przy pomocy kredytu! Oznacza to, że właśnie ten element układanki jest najważniejszy. Pozostałe są w tym przypadku będą
rzeczą wtórną!
O argumentach prowzrostowych słyszeliśmy już wiele. Trzeba przyznać, że do pewnego momentu sprawdzały się one doskonale,
windując ceny mieszkań w taki sposób, że przeciętna polska rodzina może obecnie tylko pomarzyć o tym, żeby je kupić na
kredyt. Zadziałał tutaj swego rodzaju efekt samosprawdzającej się przepowiedni. W końcu jeśli wszędzie czyta się, że ceny
będą tylko rosły, a do tego widzi się to na własne oczy, to nie ma powodu, żeby bańka spekulacyjna nie rosła aż do momentu,
kiedy nie znajdzie się kolejnego chętnego, który zaakceptuje jeszcze wyższą cenę.
A dlaczego ceny spadają i będą spadały jeszcze bardziej?
1) Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością
Statystyka ma to do siebie, że można nią łatwo manipulować. Patrząc na rynek nieruchomości można stwierdzić, że żyjemy w
świecie mitów. Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają,
że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat
nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie
stało się funkcjonującą `prawdą'. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny
przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to
znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie
powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku
- teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona
mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli
przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż
wiele mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w
cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać
dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to ni mniej nie więcej, a
825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca
2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś
komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W
międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań
odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży
mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie
2) Popyt zgłaszany, a nie realny
Skoro w Polsce popyt wcale nie kształtuje się tak, jak do tej pory był przedstawiany, to warto jeszcze pamiętać o czymś
innym. Wiele osób, które mieszkanie chciałoby kupić i które zgłasza popyt na mieszkanie, nigdy nie będzie mogło go nabyć.
Oznacza to, że należy odróżnić popyt deklarowany od tego rzeczywistego. Z faktu, że zdecydowana większość posiadaczy
samochodów chciałaby jeździć Mercedem lub Porsche (lub inną drogą marką) nie wynika, że producenci tych aut powinni
podwyższać ceny - bo jest na nie ogromny popyt. Mieszkanie oczywiście jest dobrem innego typu, ale ma swoje substytuty - od
mieszkania z rodzicami, poprzez wynajem, a na budowie własnego domu pod miastem lub emigracją skończywszy. Problem w Polsce
jest taki, że nie ma mieszkań w cenie, która byłaby akceptowalna dla większości osób zgłaszających popyt na własne lokum.
Innymi słowy - nasz rynek wygląda tak, jakby wszyscy musieli jeździć Mercedesami. Co więcej, swoją cenę trzymają nie tylko
najnowsze modele, ale również stare i powypadkowe (mieszkania z wielkiej płyty, w słabych lokalizacjach) - tylko dlatego, że
to `samochód' właśnie `tej marki'. Żeby jednak zaspokoić popyt całego rynku, ceny mieszkań muszą odpowiadać sile nabywczej
wszystkich chętnych. Co oznacza - trzymając się naszego przykładu - że do nabycia powinny być marki innych samochodów, nawet
starych `Maluszków'. Jak zatem na mieszkanie mają sobie pozwolić osoby, które zarabiają poniżej średniej krajowej? Zwłaszcza,
że z badań GUS wynika, że dwie trzecie Polaków zarabia poniżej tej średniej! Duża część osób może liczyć na mieszkanie tylko
i wyłącznie dzięki pomocy państwa i nie zmieni tego nawet najniższe oprocentowanie kredytów. Chyba że chcemy zafundować sobie
taki sam problem, jaki mają teraz Amerykanie. A to właśnie zapewnienie za wszelką cenę własnego mieszkania wszystkim
zgłaszającym potrzebę stworzyło obecne problemy na całym świecie. Dlatego można w tym przypadku założyć, że te osoby, które
miały odpowiednią zdolność kredytową, mieszkanie już kupiły, a teraz czeka nas już tylko stabilny napływ kolejnych chętnych,
mających gotówkę lub odpowiednią zdolność kredytową.
3) Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych
Polski rynek finansowy jest częścią globalnego świata finansów. To zaś oznacza, że jesteśmy w dużej mierze uzależnieni od
tego, co się dzieje na świecie - zwłaszcza ze względu na pochodzenie kapitału, który jest właścicielem blisko ponad 2/3
aktywów sektora bankowego w Polsce. Jak pokazało życie, nawet największe banki na świecie czy w Europie nie mogą być pewne
dnia ani godziny. Awersja do ryzyka sprawi, że wszystko, co jest związane z kredytem hipotecznym, będzie przez najbliższe
miesiące - a może i lata - postrzegane nie przez pryzmat bezpieczeństwa, a ewentualnych strat, jakie może przynieść.
Zagraniczne centrale mogą wymusić na spółkach-córkach, aby zaniechały udzielania tanich kredytów we frankach - tak jak się to
dzieje od lat chociażby w przypadku Pekao SA. W takich warunkach może dojść do masowego wycofywania podobnych ofert, bo
inwestorzy będą negatywnie podchodzić do banków, które `ryzykują' udzielając takich kredytów. Nikt nie będzie wgłębiał się w
specyfikę lokalnego rynku. Hipoteka straciła moc najlepszego zabezpieczenia. Przez najbliższe lata w cenie będzie
bezpieczeństwo, wyrażane nawet w sposób irracjonalny. Banki będą potrzebowały długiego czasu, żeby odbudować zaufane i
wymyślić nowy sposób funkcjonowania, który zabezpieczy je w przyszłości przed podobnym wpadkami. To oczywiście wpłynie na
cenę kapitału, cenę kredytu i w końcu ceny nieruchomości. Łatwo się domyślać, że nie będzie to wpływ pozytywny
4) Wysokie stopy procentowe
Stabilizacja kosztów kredytów hipotecznych? Wolne żarty. Stopa WIBOR3M wynosi już ponad 6,7%! To o 0,7 pp więcej niż
oficjalna stopa ustalona przez RPP. Stopa LIBOR3M to natomiast już 3% i wzrosła w ciągu kilku dni o 0,25 pp. Stopy procentowe
to główny czynnik, który wpływa na ceny nieruchomości. Udowodniono to już niejednokrotnie w sposób empiryczny. W sposób
praktyczny - w jaki sposób stopy procentowe przekładają się na ceny mieszkań - widać nawet w Polsce. Ceny przestały rosnąć
wraz z początkiem cyklu podwyżek stóp procentowych przez RPP. Ze względu na rekomendację S, wyższe stopy procentowe kredytów
złotowych oznaczają zmniejszenie dostępności kredytów walutowych. Wysokie stopy procentowe to również groźba `psucia' się
zaciągniętych wcześniej kredytów, co może prowadzić do bardziej rygorystycznego podejścia do ryzyka. Warto pamiętać, że przez
półtora roku wysokość raty kredytu złotowego wzrosła o ponad 30%. Nie dziwi zatem, że to kredyty złotowe mają obecnie większą
szkodowość niż walutowe. Pytanie brzmi, jak będzie ze spłacaniem takich kredytów w przyszłości, kiedy przyjdzie spowolnienie
gospodarcze? Podobnie otwarte pytanie powstaje w przypadku kredytów walutowych. Złoty słabnie w oczach i niekoniecznie musi
szybko odzyskać dawny wigor - w ciągu dosłownie kilku tygodni frank umocnił się w stosunku do złotego o ponad 10 procent. To
oczywiście od razu wpływa na ratę kredytu. Warto w tym kontekście pamiętać, że kredyty mieszkaniowe psują się zazwyczaj w
ciągu trzech pierwszych lat. Oznacza to, że rzeczywista szkodowość obecnego portfela kredytów może być wyższa niż obecnie
dostępne dane, a mniejszy przyrost wolumenu zadłużenia będzie wpływał negatywnie na tę wartość. Innym czynnikiem, który źle
wpływa na perspektywy wysokości raty kredytu, jest chociażby potencjalna perspektywa szybkiego wejścia Polski do strefy euro.
Jeśli nie będzie oznaczać to kolejnych podwyżek stóp procentowych, to z całą pewnością spowolnienie obniżek. To wszystko
rysuje dostępność do kredytów w najbliższym czasie w dość czarnych barwach. Pamiętajmy też, że najlepszy sort kredytobiorców
skorzystał już zarówno z niskich cen, jak i lepszej dostępności pożyczek. Obecnie zadłużający się muszą się zmierzyć nie
tylko z wyższymi cenami mieszkań, ale i gorszym dostępem do znacznie droższych kredytów
5) Efekt psychologiczny
Jak reagują potencjalni kredytobiorcy, kiedy zewsząd słyszą o krachu finansowym? Wstrzymują się z decyzją o zakupie
mieszkania na kredyt, bojąc się, czy poradzą sobie z jego spłatą. Nie ma się co dziwić. Mieszanka spadków na giełdzie,
upadków banków na całym świecie, groźba utraty depozytów, wzrost bezrobocia, niepewna przyszłość, zaostrzanie warunków
finansowania nieruchomości - to wszystko robi swoje. To nie są warunki, żeby myśleć o kupnie mieszkania. Raczej myśli się o
tym, czy - i w jaki sposób - sytuacja ta przełoży się na nasz budżet domowy. To oczywiście napędzi spadek cen mieszkań, bo
tak jak kupowaliśmy do tej pory na wyścigi, tak teraz będziemy się z tą decyzją wstrzymywać. Wahadło przechyliło się w drugą
stronę. Obecnie funkcjonuje zasada: `co masz kupić dzisiaj, kup jutro - będzie taniej i bezpieczniej'. Taniej - bo ceny
nieruchomości szybko lecą w dół, a ponadto nie trzeba płacić przez ten czas wysokiej raty kredytu. Polacy coraz mocniej
wierzą, że ceny mogą obecnie tylko iść w dół, więc wstrzymują się z zakupami. I mają rację.
6) Nowa rekomendacja KNF
Swego czasu rekomendacja S napędziła bankom mnóstwo klientów, sprawiając równocześnie, że ceny mieszkań poszybowały w górę.
Rekomendacja wcale nie spowodowała, że Polacy odwrócili się od kredytów walutowych. Raczej sprawiła, że mniej zamożni zaczęli
zadłużać się drożej, bo w złotych. Banki nauczyły się od razu obchodzić zapisy rekomendacji. Obecnie odpowiadająca za sektor
bankowy Komisja Nadzoru Finansowego dmucha na zimne, chce uregulować rynek kredytów hipotecznych po to, żeby nie doszło do
podobnych wypadków jak za granicą. Z tego też powodu jeszcze do końca roku regulator najprawdopodobniej wprowadzi nową
rekomendację, która - zgodnie z kolejnością - może się nazywać rekomendacją T. Z zapowiedzi przewodniczącego KNF wyłania się
czarny obraz dla rynku nieruchomości. Wdrożenie zapisów o ograniczeniu LTV do poniżej 100% czy maksymalnej wysokości
miesięcznej raty w przedziale 30-50% dochodów gospodarstwa domowego może diametralnie zmienić zdolność kredytową Polaków. Nie
trzeba być ekonomistą, żeby stwierdzić, co się stanie z cenami wszystkich mieszkań przy ograniczonej podaży, kiedy wpompuje
się w rynek ponad 110 miliardów złotych w ciągu 4 lat. Przy wejściu do UE zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych
wynosiło zaledwie 31 miliardów złotych, by pod koniec sierpnia tego roku osiągnąć astronomiczną kwotę 145 mld. Ograniczenie
wartości i liczby kredytów hipotecznych z całą pewnością spowoduje mniejszy rzeczywisty popyt na mieszkania, co od razu
odbije się na liczbie transakcji, a w nieco dłuższej perspektywie - na cenach nieruchomości. Dodajmy znów przy tej okazji, że
kredytobiorcy o największej zdolności kredytowej najczęściej zaciągnęli już kredyt. Wszystkim kolejnym będzie trudniej
spełnić coraz bardziej konserwatywne wymagania banków. Oczywiście może to budzić wśród wielu osób oburzenie, że zabiera się
im jedyną szansę do posiadania własnego M, ale raczej nie chcielibyśmy powtórki sytuacji ze Stanów Zjednoczonych, gdzie
udzielano kredytów osobom, które nigdy ich nie powinny dostać.
7) Wyższe marże, niższe LTV i trudniejszy dostęp do kredytów
Marże na kredytach hipotecznych w Polsce należały w ostatnim czasie do jednych z najniższych w Europie, a można powiedzieć,
że i na świecie. Banki zarabiały w inny sposób - chociażby na spreadzie przy kredytach walutowych i sprzedaży innych usług.
Mimo wszystko kredyty udzielane były często na granicy opłacalności. Te czasy odchodzą do przeszłości. Coraz większa liczba
banków już podwyższyła marże dla kredytów hipotecznych i można się spodziewać, że tą drogą pójdą kolejne instytucje. Kolejną
tendencją jest obniżanie maksymalnego LTV. Nawet jeśli klient dostanie kredyt na 100% wartości nieruchomości, to musi się
liczyć ze znacznie wyższą marżą. Zwłaszcza, że banki mają coraz mniejszy dostęp do franków. Na europejskim rynku
międzybankowym zapadł marazm, a nawet jeśli ktoś chce pożyczyć polskim bankom taką walutę, to wymaga znacznie wyższej ceny
niż oficjalna. Efekt może być tylko jeden - w każdym przypadku prowadzi do podniesienia marży stosowanych dla takich
kredytów, nie wspominając o mniejszej ich dostępności. Już teraz dla kredytów walutowych coraz większa część banków wymaga
10% wkładu własnego. Gdy doliczymy do tego kilka procent kosztów transakcyjnych (koszty związane z udzieleniem kredytu czy
notarialne), może się okazać, że kupno mieszkania za 500 tysięcy złotych będzie wymagało ok. 75 tysięcy złotych oszczędności.
Co w takim wypadku z pieniędzmi na urządzenie czy odnowienie mieszkania? Konia z rzędem temu, kto pokaże, gdzie są te tysiące
potencjalnych chętnych z takimi oszczędnościami, którzy do tej pory wstrzymywali się z kupnem mieszkania...
Problemy deweloperów Deweloperzy mają już za sobą złote lata, które chyba nigdy nie wrócą. Na naszych oczach na świecie załamał się system
finansowy oparty o zabezpieczenie w postaci hipoteki. Wyższe stopy procentowe to jeszcze gorsze warunki kredytowania firm
deweloperskich. Do tej pory przyzwyczaiły się one do sprzedaży mieszkania na etapie łopaty wbitej w ziemię i w systemie
przedsprzedaży, na zasadzie niskiej wpłaty na początku budowy i rozliczenia przy oddawaniu kluczy. Dzięki temu banki
udzielały im kredytów. W tym momencie otrzymanie kredytu na nową inwestycję będzie praktycznie niemożliwe bez dużego wkładu
własnego dewelopera. Przyszłe problemy deweloperów widzą inwestorzy giełdowi, którzy drastycznie przeceniają akcje firm
deweloperskich. Chyba nie dlatego, żeby je odkupywać, bo za chwilę ceny mieszkań pójdą w górę? Wyceny wyraźnie wskazują, że
dla deweloperów idą ciężkie czasy. Przez najbliższe dwa lata będą jednak musieli poradzić sobie ze sprzedażą gotowych - lub
niedługo wybudowanych - mieszkań. Jednym wyjściem, żeby nie zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, będzie radykalna obniżka
cen, co pociągnie za sobą wyceny wszystkich mieszkań, również tych na rynku wtórnym. Słaby rynek to wbrew pozorom nie taka
zła informacja dla kupujących, jak chcą to przedstawiać niektóre firmy doradcze. Tańsza ziemia, tańsze wykonawstwo, tańsze
materiały i duża konkurencja sprawi, że ceny nowych mieszkań szybko dostosują się do nowych warunków funkcjonowania. Budować
się dalej będzie, przecież firmy nie zawieszą swojej działalności na kołku. A nawet jeśli, to zawsze znajdzie się ktoś z
kapitałem, kto wybuduje taniej, korzystając z lepszej koniunktury. A ceny oczywiście spadną. I to nie o 5 procent.
9) Nadchodzące spowolnienie gospodarcze
Błędem wielu analiz na rynku nieruchomości jest przyjęcie za stałą takich czynników jak koszt kredytu czy wysokość wzrostu
gospodarczego. Chociaż w ciągu roku koszt raty kredytu w złotych wzrósł w sposób znaczący, jednocześnie ograniczając
dostępność do kredytów walutowych, to nie można jakoś tej zmiany zauważyć w publikowanych prognozach cen mieszkań. Nie widać
tam też skutków gorszej koniunktury. Już w tym momencie mówi się, że planowany wzrost gospodarczy w naszym kraju będzie
znacznie niższy od niedawnych założeń. Spowolnienie widać po wszystkich gałęziach gospodarki. Jak zachowują się banki w
okresie słabszego wzrostu gospodarczego? Przede wszystkim ograniczają akcję kredytową i podwyższają cenę kredytu. O ile zaś
banki podejmują decyzję o ograniczeniu ryzyka bardzo szybko, to liberalizacja podejścia do udzielania kredytów zajmuje im
zdecydowania więcej czasu - tym dłużej, im wyższy będzie wskaźnik złych długów. Z całą też pewnością w okresie wolniejszego
wzrostu banki będą chciały zmniejszyć ekspozycję na bardziej ryzykowne segmenty gospodarki. A w tej chwili są to właśnie
wszystkie branże związane z rynkiem nieruchomości.
10) Koniec popytu inwestycyjnego
Dlaczego ceny nieruchomości szły tak szybko do góry? Bo na rynku było swego czasu bardzo dużo spekulantów. Nie tyle z Polski,
co przede wszystkim zza granicy. Kupowali na pniu po kilka mieszkań, a często i inwestycji, nawet na etapie planowania. Przy
ograniczonej podaży mogło to wywołać tylko jeden efekt - ceny szły w górę. Ceny nie tylko nowych mieszkań, ale również tych
starych, którymi kiedyś nikt nie byłby zainteresowany. Inwestorzy posiłkowali się przy kupnie kredytami, co przy ofercie
sprzedaży w systemie 10/90 czy 20/80 sprawiało, że mieszkania rozchodziły się jak świeże bułeczki. Dobrze funkcjonujący
system załamał się w momencie, kiedy nagle w USA zaczął się spadek cen nieruchomości. Sytuacja rozszerzyła się na kolejne
kraje, docierając do Europy i krajów naszego regionu. Instytucje tak chętnie do tej pory pożyczające pieniądze lub
samodzielnie inwestujące na rynkach nieruchomości, nagle przykręciły kurek. Efekt? Ceny stanęły w miejscu i powoli zaczęły
się obsuwać pod własnym ciężarem. Warto teraz pamiętać, że spekulanci na nasz rynek już tak szybko nie wrócą. Jeśli jeszcze
gdzieś są, to na przykład w USA. Po co mieliby przyjeżdżać do Polski, skoro wiedzą, że tutaj można liczyć tylko na spadki
cen? Kolejną rzeczą jest to, że nie będą już mogli liczyć na tak duże lewarowanie.
11) Inflacja
Ceny mieszkań spadają, jeśli ceny transakcyjne czy ofertowe nie drgną nawet o złotówkę. Dlaczego? Swoje robi inflacja. To
przez nią realna wartość mieszkania spada. Pamiętajmy przy tej okazji, że mimo wszystko od czasu do czasu taka inwestycja
potrzebuje remontu i odświeżenia. Jeśli mieszkanie stoi puste, to w efekcie inwestor traci, bo lepiej zrobiłby, gdyby te
pieniądze ulokował na lokacie. To właśnie drugi aspekt tej samej sprawy. Dlatego do momentu, w którym ceny mieszkań nie będą
się piąć w górę przynajmniej w tempie inflacji, to ich realna wartość (a przecież to nas przede wszystkim interesuje), będzie maleć.
to jak sinusoida,wzrost i później spadek 
